Investire in immobili: da dove comincio? Ne parliamo con l’Agente immobiliare Monica Lorin

Elisa Collazuol: Buon giorno a tutte le Nate Libere, questo è il podcast di Nata Libera. Oggi conosceremo Monica Lorin, agente immobiliare che lavora presso un’agenzia di Belluno e che a sua volta ha un network di agenzie immobiliari sparse in tutto il territorio nazionale.

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Elisa Collazuol: Abbiamo chiesto a Monica di partecipare a questa intervista perché oggi parliamo di investimento immobiliare. Chiederemo a lei a cosa bisogna stare attente quando stiamo valutando l’acquisto di un immobile per evitare errori grossolani. Vi auguro un buon ascolto.

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Elisa Collazuol: Buongiorno e benvenuti a questa puntata del podcast di Nata Libera. Sono molto contenta oggi di presentarvi un professionista eccezionale che lavora nel territorio del bellunese ormai da vent’anni, Monica Lorin, dell’agenzia Greggio, che oggi è venuta ad aiutarci a districarci tra le questioni relative all’acquisto di immobili. Quando durante il corso della nostra vita ci ritroviamo a dover valutare come investire le nostre risorse, è chiaro che l’asset immobiliare fa spesso parte della parte più importante di gestione del nostro patrimonio.

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Elisa Collazuol: Noi mediterranei, anche per tradizione culturale, crediamo molto e siamo molto attaccati all’idea della proprietà del mattone, della nostra casa, del luogo in cui poi realizziamo i nostri sogni, la nostra vita familiare e quant’altro. Benvenuta Monica!

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Monica Lorin: Ciao Elisa e grazie di questo invito, mi presento: Buongiorno a tutti, sono Monica Lorin, sono titolare dell’agenzia Greggio e ormai da alcuni anni la nostra agenzia fa parte di un gruppo o di una rete che si chiama DolomitiRE. Questo per ampliare l’offerta sia al cliente venditore, che ha a disposizione più agenzie che operano per il suo immobile, sia al cliente acquirente che rivolgendosi a me o a uno del nostro gruppo, appunto, ha la possibilità di avere una visione più ampia, degli immobili che abbiamo in offerta.

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Elisa Collazuol: Noi con Monica lavoreremo a stretto contatto proprio quando qualcuno di voi avrà l’esigenza di valutare l’acquisto o di cambiare la casa in cui vive, o di fare un investimento su un immobile per ricrearsi delle rendite. Oggi Monica, se tu sei d’accordo, parlerei proprio di questo. Della possibilità di ricavare una rendita dall’acquisto di un immobile. Abbiamo bisogno di te per cercare di capire un po’ quali sono i punti di attenzione che dobbiamo avere.

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Elisa Collazuol: Per esempio come sta andando il mercato immobiliare nel 2022 dopo tutto quello che è successo con la pandemia?

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Monica Lorin: Subito dopo la pandemia si parlava di una nuova crisi immobiliare. Crisi che per fortuna non c’è stata. C’è stata una forte richiesta di immobili, soprattutto di immobili che avessero degli spazi un pochino maggiori sia all’interno dell’abitazione perché adesso si parla di smart working e ci sono tanti che ancora lavorano da casa, sia per quanto riguarda spazi esterni, quindi la dotazione di un giardino o che di un bel terrazzo che sia godibile, proprio perché uno magari che si è visto mesi rinchiuso dentro un appartamento sente la necessità di vivere anche l’esterno.

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Monica Lorin: In più c’è stato un forte aumento per quello che riguarda le seconde case, quindi abitazioni di montagna o al mare. Ma anche qui nel nostro territorio si parla addirittura di un 30 40%, di aumento nelle vendite di immobili.

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Elisa Collazuol: Infatti sento tantissime donne che seguo, che stanno cercando immobili, ma è difficilissimo perché il mercato si è mosso molto.

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Elisa Collazuol: Tu parli del residenziale prevalentemente, come indicazione di investimento la dai come asset con più opportunità o è il momento anche di guardare magari qualche vendita di commerciale?

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Monica Lorin: Purtroppo il commerciale proprio per la pandemia non sta vivendo dei tempi rosei e quindi non è un tipo di investimento così richiesto per chi vuole investire il proprio denaro per una locazione sicura futura. Perché i tempi sono stati un po’ così, diciamo c’è stato un declino in questo senso. Diverso invece è la richiesta di immobili come residenziali per investimento, perché sugli affitti c’è una grandissima richiesta. Belluno non è città universitaria, tolte le caserme ancora un tot di anni fa, si sono liberati tanti immobili e adesso di nuovo c’è richiesta. C’è molta richiesta di questo tipo di appartamenti, soprattutto piccoli, bilocali.

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Monica Lorin: Poi anche per la famiglia, giovani coppie che vogliono intanto andare in affitto o quello che si sta guardando attorno per cercare magari qualcosa di di più o meno stabile. E intanto magari decide per per un affitto. Ecco quindi sì, il mercato dell’affitto residenziale tiene parecchio.

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Elisa Collazuol: Ho letto nei giorni scorsi che, soprattutto nel Nord Europa, ma anche in alcuni luoghi di montagna, stanno iniziando alcuni tipi di investimenti immobiliari particolari, cioè vengono costruite o comunque ristrutturati degli immobili con un fine specifico, per esempio creare delle residenze dove diverse coppie di anziani possono condividere i servizi di assistenza piuttosto che proprio appartamenti in co-working, condivisi quindi da persone che lavorano nella stessa zona, ma che magari non hanno l’idea di stabilirsi.

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Monica Lorin: Perché dividono le spese. Per quanto riguarda il coworking so che anche a Belluno ci sono degli spazi dedicati, dove vengono affittate delle scrivanie e il canone mensile comprende già anche le spese di riscaldamento e magari di una condivisione di servizi. Questo potrebbe essere un incentivo per quei giovani professionisti che si affacciano al mondo del lavoro, senza partire con uno studio proprio. Condividono, sia il posto di lavoro che anche, appunto, le spese.

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Monica Lorin: Invece è molto interessante, anche se io personalmente una richiesta di questo genere non l’ho ancora avuta, il discorso che dicevi prima per le residenze per anziani. In media stiamo invecchiando e quindi sicuramente ci sarà tanta richiesta, per il momento abbiamo le badanti che per fortuna sopperiscono a questa necessità, però il fatto di avere una residenza già strutturata in maniera tale che offra dei servizi all’interno e delle agevolazioni per persone che possono avere anche delle disabilità motorie o quant’altro, con un servizio di medico, piuttosto che di infermieri, così sicuramente può essere il futuro, quello sì.

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Monica Lorin: Richieste però, in questo senso non ne abbiamo avute per il momento, anche se avrei delle abitazioni qui, anche appena fuori Belluno, che potrebbero prestarsi sicuramente.

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Elisa Collazuol: Possiamo pensare, anche in termini di investimento, di guardare immobili che abbiano caratteristiche per riqualificarsi in tal senso oppure, come dicevi tu, c’è un momento di particolare difficoltà per i locali commerciali, magari un’idea per le nostre nate libere che ne hanno qualcuno sfitto potrebbe essere quello di trasformarli in postazioni di lavoro condivise.

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Monica Lorin: Sì, sicuramente, però come ti dicevo già ci sono e non so se sono completamente occupati, se la richiesta è così frequente o meno.

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Elisa Collazuol: Chiaro. Poi, per poter fare un investimento immobiliare bisogna avere le risorse che servono per fare l’atto di acquisto. Monica quindi tu sicuramente avrai a che fare con persone che hanno già la liquidità necessaria e sufficiente per fare questo tipo di investimento, c’è chi invece ha bisogno magari di integrare le proprie risorse con un finanziamento. Voi come agenzia, ovviamente, avrete poi i vostri rapporti anche con gli istituti bancari che operano sul territorio. Ma fate anche questo tipo di servizio, per chi ha bisogno di essere accompagnata in questo percorso?

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Monica Lorin: Sì e no. Nel senso, qui da noi c’è tanto l’idea del cliente che ha la propria banca. Quello che noi assolutamente chiediamo è che sia una persona che sia, come dire, pronta per l’acquisto. Quindi a volte prima di portarle in giro a vedere immobili, facciamo delle domande proprio perché il cliente sia qualificato, perché, come diciamo noi, non vogliamo fare turismo immobiliare. Quindi sentiamo se è già stato presso il proprio istituto di credito oppure li mandiamo a fare una prima chiaccherata e vedere un po’ se effettivamente possono avere accesso al credito. La banca abbastanza facilmente concede fino all’80%, per cui vuol dire che almeno un 20% del valore dell’immobile più le spese devono averle. Pensare di acquistare casa partendo proprio da zero è un po’ difficile. Esiste poi una figura che è il mediatore creditizio, a volte lo mettiamo in relazione con il cliente per vedere come confezionare su misura un mutuo adatto alle loro esigenze. Sono figure sono slegate dalle varie banche, ma che conoscono i prodotti di più istituti di credito in modo tale da sapere orientarli.

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Elisa Collazuol: Mi ricordo, per esempio 15 giorni fa abbiamo fatto una pianificazione con una coppia giovane in previsione dell’acquisto della loro casa. Abbiamo pianificato come arrivare nel corso dei prossimi cinque anni, ad avere da parte un gruzzolo sufficiente per coprire questo 20% di valore dell’immobile che loro hanno nella testa, che vorrebbero comprare, più tutte le spese riguardanti, per esempio il notaio, piuttosto che le spese di istruttoria del finanziamento.

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Elisa Collazuol: Quindi è possibile riuscire a comprare anche l’immobile dei sogni. L’importante è pianificare per tempo e farsi assistere dalle persone giuste in una prima fase, magari il proprio consulente finanziario, quando si arriva al momento importante rivolgersi sicuramente a dei professionisti che ti evitano tutta una serie di complicanze anche al momento dell’atto di acquisto. E magari anche un mediatore creditizio, per quel che riguarda proprio il trovare l’istituto bancario più adatto che ti trova la soluzione e il mutuo che va meglio per te.

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Elisa Collazuol: Prima tu hai usato un’espressione che io sento spesso, il guardarsi attorno. Ma è un po’ come chi fa gli investimenti fai da te con le piattaforme di trading. Mi si alzano sempre le antenne. Perché la presenza di un operatore qualificato professionale che ha studiato, che ha un percorso di conoscenza e di esperienza, sicuramente ha un valore tutelante.

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Monica Lorin: Allora diciamo che a volte dicono “l’agenzia ha un costo”… è vero, però non è ben chiaro, forse per tante persone, che cosa fa l’agenzia. Perché sempre più spesso mi arrivano clienti che mi dicono di aver comperato un appartamento anche da poco. Sono arrivati una coppia di ragazzi, avevano comprato un appartamento per conto loro, quindi senza agenzia, e si sono trovati con un immobile privo di determinate caratteristiche e soprattutto privo della conformità urbanistica ed edilizia. Quindi loro avevano intenzione di fare determinati lavori e non potevano fare. Avevano fatto anche un mutuo. Tra l’altro non so neanche la banca come abbia fatto il mutuo, perché evidentemente il tecnico non ha valutato certe cose. Fatto sta che adesso hanno fatto un’azione di restituzione di questo immobile, però nel frattempo avevano fatto un sacco di lavori. Insomma, veramente è stato un pasticcio grave, quindi mi dicono mai più senza. Ora non dico che questa cosa mi fa piacere, però a volte quando il cliente capisce anche qual è l’utilità dell’agenzia, perché guardarsi attorno nel web è facile. Si guarda i portali e si vedono di tutto, sia di agenzie immobiliari sia di privati. Però cosa succede? l’Agenzia già dà un giusto prezzo, dà un valore di mercato, il valore di mercato che noi facciamo non tanto solamente sui metri quadri dell’immobile e sulle caratteristiche, sulla vetustà e cose così, ma anche facciamo un’analisi comparativa di mercato. Perché è inutile chemettere la tua casa in vendita al doppio di quella del vicino che ha caratteristiche simili. Perché bisogna che ci sia una certa linea, dobbiamo vedere quali sono i nostri concorrenti, quindi dobbiamo agevolare la vendita dell’immobile, perché tante volte a tenere un prezzo troppo alto fa sì che si aiuta il vicino a vendere la sua perché vengono a vedere questo e poi valutano quella costa meno. La differenza? Con la differenza di soldi mi faccio i lavori che sono necessari. Quindi guardarsi attorno.

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Monica Lorin: Si vedono un sacco di immobili a tanti prezzi. Tante volte conviene andare in un’agenzia immobiliare, un’agenzia di fiducia.

00:18:19
Monica Lorin: Magari vedere sul web quello che potrebbe essere un immobile che interessa e poi rivolgersi a questa agenzia che prenderà i dati del possibile acquirente e le caratteristiche dell’immobile che cerca. E poi si mandano ogni tanto dei link delle mail, oppure semplicemente, appunto, dei link con WhatsApp, dove il cliente può vedere le varie offerte sul tipo di immobile che aveva richiesto e poi se è interessato, ci chiama. E si va avanti.

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Monica Lorin: Come è possibile visitare? Il guardarsi attorno, crea a volte solamente una gran confusione, proprio perché si trovano immobili di tante tipologie diverse e a prezzi a volte veramente diversi tra loro.

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Elisa Collazuol: Quindi, quando si è accompagnati da professionisti, i professionisti sanno anche indicare il giusto rapporto qualità prezzo di quello che stai cercando. Perché poi, perché la rendita sia veramente una rendita netta che rimane a disposizione, devono essere valutati tutta una serie di costi che ci sono nella gestione dell’immobile nell’acquisto di un immobile. Quindi bisogna fare anche un conto economico di questa operazione.

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Monica Lorin: Bisognerà quindi considerare le spese di un eventuale finanziamento piuttosto che le spese del notaio. Quanto corrispondere all’Agenzia lo stato di manutenzione anche dell’immobile. Perché se voglio acquistare un immobile per avere una rendita nel lungo periodo, dovrò prevedere che nel tempo io debba anche metterci mano. Perché se l’immobile è mio ci sono alcune manutenzioni che saranno a mio carico.

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Monica Lorin: Quindi fare un bel piano economico dell’immobile di cinque dieci anni ci dà anche un’idea per cercare di capire poi quanto dobbiamo chiedere anche di affitto e verificare se questo affitto è coerente con i prezzi che ci sono sul mercato. Quindi quando facciamo un investimento immobiliare dobbiamo stare bene attenti al rapporto qualità prezzo dell’immobile che compriamo. Ma anche se poi ci sia o meno il ritorno, il ritorno della rendita e questo è un lavoro che si fa proprio sul singolo Immobile, in collaborazione tra consulente finanziario e agente immobiliare, che hanno anche davanti a loro un’esperienza e una casistica che da l’opportunità di darvi delle indicazioni che sono molto realistiche, molto, molto pratiche. Quindi non abbiate timore di chiedere proprio l’aiuto del vostro consulente finanziario, del vostro agente immobiliare di fiducia, perché sono operazioni che ovviamente vincolano un patrimonio importante per tanto tempo e devono essere costruite quindi con la giusta consapevolezza. Non ascoltate chi vi dice che gli investimenti immobiliari non hanno più senso. Non è più periodo. Oppure chi vi dice “comprate immobili perché vi daranno sempre la rendita”. Non è vero né una cosa, nè l’altra. Bisogna essere capaci di calarsi nelle situazioni contingenti e trovare effettivamente la soluzione più opportuna in base a quello che si vuole ottenere in base alle esigenze. Giusto?

00:22:20
Monica Lorin: Sì, dico anche una cosa però: gli immobili nel tempo abbiamo visto che hanno sempre dato una resa. Poi vabbè, bisogna vedere che tipo di investimento il cliente vuole fare. E su quello vi si indirizza, perché è inutile voler spendere 200.000€ per comprare un appartamentino bilocale quando a più di 500€ magari si fa fatica ad affittarlo. Quindi deve esserci sempre una certa proporzione. Poi, se io lo stesso appartamento lo affitto per dieci anni, poi lo devo rivendere magari a una cifra inferiore. Però nel frattempo ho preso l’affitto. Diciamo che non ci si perde mai. Sinceramente decade un po’ questa cosa quando uno lo compra e lo deve vendere nel giro di poco. Allora ha poco senso. Perché nel frattempo, se io lo compro, oggi ci pago le spese di del notaio. E come seconda casa anche la tassa di registro è al 9% anziché il 2%. Quindi è anche più alta. Le spese d’agenzia e tutto quello che ci va dietro e poi magari lo devo vendere tra due anni. È ovvio che il prezzo da adesso a due anni è difficile che abbia una grande impennata, quindi spesso ci rimetto a doverlo vendere. Se invece lo vendo tra un tot d’anni magari è cambiato il mercato, come è successo dal 2007 ad oggi. Però nel frattempo, se l’ho affittato ho avuto una rendita, quindi ci sono tante cose da vedere. Secondo me l’investimento immobiliare alla lunga sicuramente tiene sempre.

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Elisa Collazuol: Poi l’importante è fare le cose con equilibrio. Quindi non, per esempio non vincolare tutto il proprio patrimonio, liquido all’immobile, avere una giusta separazione, una giusta proporzione in modo da crearsi la famosa multi rendita, cioè con una rendita che ti arriva da più fonti, in modo che se in un momento contingente una rendita abbia dei problemi, hai comunque il flusso delle altre. Quindi è sicuramente un asset da continuare a prendere in considerazione con senno, nel senso di proporzionalità del proprio patrimonio e nel senso di farsi aiutare nel fare una scelta che sia congrua e corretta in base alle proprie esigenze. E sicuramente il controllo che c’è da parte di un’agenzia come un’agenzia immobiliare è importante, perché chi dà l’idea ti dice anche guarda questa casa ti costa tot, ma magari ci sono questi, questi, questi lavori da fare quest’altra costa di più o di meno e hai già pronta, la puoi già affittare. Sono tutte quante considerazioni che bisogna prendere e fare in maniera, in maniera seria. Appunto, perché come dici tu dopo, è difficile dire ho sbagliato e rimettere, rimescolare tutto nell’arco di poco tempo. Quindi bisogna avere pazienza, fare e non farsi prendere dalla frenesia delle scelte.

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Elisa Collazuol: Ma c’è anche un’altra considerazione secondo me da fare no? Quando pensiamo ad affittare un immobile, magari abbiamo anche già un’idea di a chi vorremmo affittarlo. Cioè siamo disponibili, per esempio, ad affittarlo a persone che cambiano spesso nel tempo, magari persone che arrivano nella nostra zona per lavorare piuttosto che per studiare, o piuttosto cerchiamo un appartamento da affittare a una famiglia che quindi sia più stabile, ecc. Vogliamo una famiglia con bambini piccoli, vogliamo una coppia già matura. In base a queste idee che noi ci facciamo rispetto a chi affittare, ci sono delle caratteristiche anche da ricercare negli immobili?

00:26:47
Monica Lorin: Senz’altro. Nel senso un appartamentino monolocale o bilocale sarà un appartamentino indirizzato principalmente ad un single che viene qui a lavorare per un certo periodo di tempo. L’appartamento un po più grande, con le due camere, almeno due camere, sarà l’appartamento rivolto ad una famiglia. Anche su questo spesso l’appartamento più grande è vuoto, quindi è un tipo di affittanza un pochino più lunga, i classici quattro più quattro anni, oppure i cosiddetti agevolati di tre anni più due che hanno un canone che non è libero. Ma è un canone, diciamo così, calmierato. Viene fatto un conteggio in base alla vetustà, all’anno di costruzione, alla zona e ai metri quadri. Questo tipo di appartamenti più grandi, dicevo, sono appartamenti per famiglie. Una famiglia giovane, una famiglia con un bambino, una famiglia di persone di una certa età che magari cercano, comunque vendono o lasciano la casa che avevano i figli e cercano un appartamento in zona più comodo, magari più vicino al centro o più vicino ai servizi. Comunque, magari spesso non lo cercano piccolissimo perché hanno già i loro mobili, hanno tutte le loro cose e vogliono portarsi con sè.

00:28:20
Monica Lorin: Oppure nell’ottica di un domani, se ho bisogno della badante, allora magari ho bisogno della camera inpiù per questo. Insomma, ci sono tante caratteristiche, tante cose da vedere, insomma, a seconda di quello che è il cliente. Diciamo che la principale richiesta, però, è di gente che richiede appartamenti piccoli perché, complice un po’ anche la Luxottica che abbiamo, ci sono tantissime assunzioni, abbiamo dei periodi in cui siamo subissati da richieste, spesso questa gente viene qui per lavorare, ma fa fatica a trovare l’immobile. Quello, quello sì, è anche vero però qui fanno assunzioni di sei mesi, spesso poi dicono che vengono tramutati in una assunzionr a tempo indeterminato, ma non sempre è così. E diciamo che il cliente che si rivolge a noi principalmente cerca qualcosa di un pochino più stabile. Proprio perché se ogni volta che cambia inquilino deve controllare che le pulizie siano state fatte a dovere, e perché non sempre gli inquilini lasciano le cose come le vogliono trovare, perché giustamente sono esigenti all’entrata, ma al ritorno, quando lasciano l’immobile non è sempre così. Quindi se c’è una affittanza un pochino più lunga conviene, soprattutto anche alla vivibilità.

00:29:53
Elisa Collazuol: Mi viene in mente un paragone, quindi diciamo che se siamo disponibili ad avere un po’ di più volatilità nelle persone che occupano questo appartamento da affittare, lo possiamo paragonare un po’ di più a un a un investimento azionario un po più rischioso, ma sicuramente dove magari c’è tanto mercato. Se invece dobbiamo pensare a qualcosa di più solido, di più tranquillo, pensiamo magari un immobile destinato a delle persone che vivono già da tempo qua, che sono già radicati nel territorio, che quindi probabilmente per molto tempo rimarranno ad occupare, ad occupare il nostro affitto. Quindi lo paragono più a un investimento obbligazionario.

00:30:40
Monica Lorin: Allora non è proprio un caso, ma dai, ho capito cosa intendi. Però non è proprio così, perché questa volatilità, come tu dici, in realtà ha dei costi, ha dei costi anche per il proprietario. Quindi la cosa più sicura, ossia il cliente che sta dentro più anni e che paga comunque.

00:31:10
Elisa Collazuol: Bene Monica, mi pare che insomma abbiamo parlato un po’ di tutte quelle che possono essere le insidie e le opportunità di pensare ad investire in un immobile per avere per avere una rendita. Io ti ringrazio per la tua, per la tua disponibilità e sicuramente ti chiederò di tornare con noi.

00:31:39
Monica Lorin: Volentieri.

00:31:41
Elisa Collazuol: Per affrontare altri altri argomenti che sono di sicuro interesse per le nostre e per le nostre Nate Libere.

00:31:49
Monica Lorin: Monica Grazie di tutto, grazie a tutti!

00:31:56
Elisa Collazuol: Anch’io saluto, vi saluto e vi do appuntamento alla prossima puntata del podcast di Nata Libera, dove parleremo di un argomento legato alla tutela del patrimonio. Quindi vi aspetto la prossima settimana, ma presto.